За осмотром недвижимости следует ряд шагов по переводу прав собственности: резервация, заключение договора купли-продажи, перевод денег покупателем, подача документов в кадастр, получение денег продавцом и передача объекта с подписанием протокола передачи.

За 13 лет своей жизни в Чехии я осуществил множество сделок как для себя лично, так и помогал с этим друзьям, нашим студентам или их родителям. После вступления Чехии в ЕС действовали ограничения на приобретения недвижимости иностранцами из-за пределов ЕС, обходили его многие открытием юр. лица в Чехии и оформлением квартиры на нее, но с 2009 года ограничения этого нет. Проблемы ныне могут быть лишь у россиян и белорусов без долгосрочной визы, ВНЖ или ПМЖ в Чехии — им с принятием шестого пакета санкций решили запретить прямое или косвенное приобретение недвижимости в ЕС.

Описанный ниже пример является типовым для покупки на вторичном рынке недвижимости (хоть квартиры, хоть хаты, хоть участка или гаража) в частной собственности и без ипотеки. Об ипотеках попробуем поговорить в будущем, т.к. это свой отдельный мир, да и выдача ипотек на ближайшие пару лет явно стала не актуальной.

Резервация

10 апреля мы приехали на самый первый осмотр, нам все понравилось и уже вечером того же дня я сообщил риелтору, что мы готовы подписать договор резервации (чеш. Rezervační smlouva). Стоит отметить, что найти недвижимость для покупки без риелторов крайне сложно — процесс продажи является обычно долгим и муторным, поэтому продавцы предпочитают продавать недвижимость через агентства.

По договору резервации за вами закрепляется объект и, хотя его могут продолжать показывать желающим, у вас приоритетное право покупки и закрепленная в договоре цена. После подписания договора в течение, как правило, 5 дней вы обязаны перевести залог на счет агентства недвижимости — эта сумма равна комиссии агентства. Разные агентства берут разную комиссию, но обычно она колеблется около 3-5% от цены недвижимости. Чем дешевле недвижимость — тем комиссия выше. Мы покупали хату за 1,4 млн крон — комиссия (она же залог) составила 100 тыс. крон, что равно 7%. Иногда можно встретить внесение залога наличными, но вообще в Чехии общеприняты банковские переводы в кронах.

По договору резервации стороны обязуются приложить все усилия к заключению договора купли-продажи в обозначенный срок, обычно это около 2 месяцев. Если по вине покупателя сделка не происходит, то его залог остается агентству. Если по вине продавца сделка не состоится, то залог возвращается покупателю, но эту же сумму продавец обязан выплатить риелтору. Если вы покупаете квартиру в ипотеку, то обязательно наперед обсудите, чтобы вы смогли вернуть залог, если банк не одобрит вам ипотеку.

Резервация подписывается без заверения, а стороны даже не встречаются вместе. Риелтор отдельно встречается с продавцом, отдельно с покупателем. Я подписывал договор на хату 12 апреля прямо на хате, т.к. заодно хотел посмотреть, не шумно ли на участке из-за расположенной по соседству каменоломни.

Договор купли-продажи

Подготовка договора купли-продажи занимает некоторое время и традиционно вверена адвокату, который работает с данным агентством недвижимости. Вы можете привлечь своего адвоката, но лично я уже достаточно хорошо владею предметом, чтобы понимать корректность документа, соответствие указанным в нем условий моим интересам, а также могу проверить владельца в онлайн-базе кадастра, наличие у него необходимых прав собственности.

В большинстве своем договор купли-продажи является типовым, адвокат отправляет его первый вариант спустя несколько дней после внесения залога для резервации. При покупке хаты уже 14 апреля (спустя всего 4 дня после первого осмотра) я получил первый вариант договора, не имел к нему никаких замечаний и 16 апреля мы встречались с продавцами и риелтором в офисе ее адвоката. Обычно при сделках на вторичном рынке проходит не более недели от внесения залога до получения первой версии договора.

Многие иностранцы удивятся, почему это адвокат оформляет подобное. Реалии таковы, что сделки по недвижимости оформляют адвокаты — в отличие от нотариусов, они могут гибко работать с документами, а не только фиксировать произносимое и заявляемое сторонами. Нотариус обязан быть полностью независимым и никак не влиять на текст заверяемых документов (даже дату в документе с флешки вам не исправят), а адвокат может по аналогии с нотариусом заверять подписи или копии, но при этом составлять договора. Адвокаты являются в Чехии «нотариусами на анаболиках».

Не надо стесняться задавать вопросы по договору, просить уточнить те или иные моменты. Например, мы покупали квартиру вместе с мебелью, поэтому я попросил в приложении перечислить список.

Наряду с подписанием нескольких экземпляров договора купли-продажи (каждой стороне по 1, в кадастр, а также в архив адвоката) оформляется договор о хранении средств (см. ниже), заявление на запись нового собственника в кадастр (чеш. Návrh na vklad). Само собой, адвокат просит у всех сторон удостоверения личности для сверки данных.

Перевод денег

Я абсолютно не понимаю логику российского внесения наличных в банковские ячейки (возможно, в комментариях кто-то сможет ее объяснить) — в Чехии по сделкам с недвижимостью все переводится безналичными путем, в кронах. Если у вас часть денег в иной валюте, то это решаемо, будет использоваться дополнительный счет адвоката, но будьте готовы к небольшому увеличению расходов на оформление сделки. В обычных случаях ни покупатель, ни продавец за оформление сделки не платят, но если вы хотите, например, в евро оплатить часть — придется потратиться.

Важно, архиважно, что покупатель не переводит деньги напрямую на счет покупателя — он переводит деньги на специальный счет адвоката агентства недвижимости (чеш. Advokátní úschova). Если есть сомнения в надежности адвоката, то стороны могут договориться об использовании счета другого адвоката или нотариуса. Адвокат отвечает своей головой за сохранность этих денег и обязан в соответствии с условиями заключаемого при подписании договора купли-продажи договора о хранении денег (чеш. Smlouva o úschově) выплатить их продавцу после успешной смены владельца в кадастре.

Запись нового собственника в кадастре

На перевод средств у продавца есть обычно 10 дней, после этого обычно риелтор едет в кадастр и подает документы на запись нового собственника. Рассмотрение такого заявления облагается пошлиной в размере 2 000 крон в виде гербовых марок, оплачивает ее по договоренности сторон чаще всего покупатель.

Наши документы (заявление, договор купли-продажи и марки) риелтор отвезла 19 апреля, после чего началось томительное ожидание. Самая длинная и самая нервная фаза сделки — это рассмотрение документов кадастром.

При подаче заявления ему присуждается номер и вы можете онлайн на сайте кадастра отслеживать процесс. Перво-наперво кадастр выжидает 20 дней, в течение которых может вмешаться реальный владелец или иная заинтересованная сторона и опротестовать сделку. Бывает, что договор или доверенность от владельца подделывают — поэтому существуют даже онлайн-сервисы для отслеживания изменений по вашей недвижимости в кадастре. Или, как было в моей практике, мне должны были крупную сумму мошенники, пытались распродавать свою недвижимость, чтобы суд с них не смог истребовать ничего — я вмешался и застопорил сделку.

Номер заявления выглядит как, например, V-3820/2021, где V означает «Запись» (чеш. Vklad), а в конце за дробью указан год. Этот же номер указывается на карточке объекта недвижимости в кадастре, по клику можно посмотреть подробности о текущем состоянии.

Если у кадастра не возникает вопросов, речь не о перегруженном отделении (т.е. вне Праги), то запись занимает обычно около полутора месяцев:

Как только в кадастре в карточке объекта недвижимости прописался новый владелец, то риелтор, продавец или покупатель сообщают об этом адвокату, он еще раз перепроверяет сей факт и переводит деньги продавцу.

Передача недвижимости

В договоре купли-продажи указано, что в течение, как правило, 10 дней после записи нового владельца на кадастре происходит физическая передача недвижимости и составление протокола передачи (чеш. Předávací protokol), в котором указываются в первую очередь показания счетчиков. Все потребление до того момента оплачивается продавцом, а после него — уже покупателем. Само собой, также в протоколе указано количество переданных ключей или иные формальности, но они вторичны. Самое главное — показания счетчиков.

Мы заранее договорились с прошлыми хозяевами, что они вывезут ненужную нам мебель из дома и все содержимое гаража, но они вывезли далеко не все. Забитый хламом гараж нам достался в наследство и одну часть мы выбрасывали уже сами (в первую очередь химию), некоторые же инструменты даже пригодились или были распроданы.

Начало оплаты услуг ЖКХ

В момент передачи недвижимости на покупателя возлагаются все обязанности по оплате коммунальных услуг, поэтому в случае квартир необходимо связаться с управляющей компанией и ТСЖ (чеш. SVJ) для начала ежемесячной оплаты их услуг. Если говорим о хате, то там УК априори нет, но есть обязанность по ежегодной оплате вывоза мусора (у нас это 720 крон/год).

Наиважнейшим же шагом является заключение договором с поставщиками электричества и газа — в Чехии либерализован рынок энергетики, поэтому даже у соседних квартир в доме могут быть разные поставщики, см. мою отдельную статью.

Для упрощения при покупке недвижимости принято оставлять на первое время те же компании, которыми пользовались прошлые владельцы. Обе стороны либо идут в компанию вместе, либо дают доверенность — и место (чеш. Odběrné místo) переводится на нового владельца. Бывает, что даже при аренде недвижимости владелец требует перевести газ и электричество на арендатора, дабы снять с себя риски по его долгам.

Налог на приобретение недвижимости был во время отменен для поддержания рынка, поэтому из числа налогов остается лишь ежегодно оплачиваемый налог на недвижимость, декларация по нему подается до конца января следующего года. Мы купили хату весной 2021 года, поэтому декларацию я подавал в январе 2022 — о чем обязательно будет статья в будущем.