Городские и районные администрации в Чехии владеют разнообразной жилой и нежилой недвижимостью, постепенно ее приватизируя или распродавая на акционах (чеш. Aukce). Не раз слышал от иностранцев, что такая покупка обойдется сильно дешевле покупки с рук, поэтому я в 2018 году попробовал купить склад в подвале жилого дома в Праге 10 и хочу поделиться опытом. Не пропустите в конце заметки фотографии, как стал выглядеть подвал после ремонта и как он в 5 раз дороже был перепродан.

В начале 2018 года мы начинали создавать нашу домашнюю пивоварню «Йиржик» и на долгосрочную перспективу искали помещение. На первое время мы арендовали комнату в Подебрадах (позднее она трансформировалась в подебрадский офис Подебрад.ру), но в идеале хотелось иметь что-то более подходящее. Ведь в Подебрадах на полу ламинат, нет нормальной кухни, вытяжки, не поставить большую мойку.

Я листал предложения и в окрестностях Праги, но лучше всего нам бы подошло нежилое помещение в Праге. А в рамках Праги больше всего распродает недвижимость по бросовым ценам Прага 10. Так я нашел объявление о проведении акциона по продаже подвала в 43,6 м² с 3 комнатами и даже санузлом прямо у выхода со станции метро «Страшницка». Торги начинались с 386 тыс. крон.

От выхода из метро до входа в здание — 50 метров. Снаружи здание выглядит очень прилично:

На входе стеклянные двери, на первом этаже все в достаточно ухоженном виде:

Под основной лестницей находится дверь с лестницей на цокольный этаж и вот там состояние уже заметно хуже, есть следы влажности:

На коцольном этаже расположены индивидуальны камеры для хранения вещей жильцов (чеш. Sklepy) и уже десятки лет неиспользуемые общие помещения. Например, обсуждаемый сегодня подвал в момент строительства дома в начале XX века был прачечной. Поэтому в бывшую прачечную не было даже толком дверей:

За входом оказываемся в маленькой прихожей, по левую руку в которой находится маленький сан. узел. Для пивоварения вода — главное требование. Варка пива — она скорее о мытье, нежели о варке как таковой.

Если из прихожей пройти прямо, то после пары ступеней оказываемся в главной комнате площадью в ~20 м², где к своей радости я онаружил в углу заткнутую тряпкой вентиляционную трубу. Что опять же огромный плюс. В комнате справа находится проход в 2 прилегающие подсобки, одна из которых закрывается на очень мощную дверь:

В подсобках есть освещение, розетки. Но общее состояние — достаточно плачевное, необходим заметный ремонт и решение проблемы с влажностью.

Максимально наглядно понять планировку можно по плану, нарисованному после завершения реконструкции (о ней см. в конце статьи):

386 тыс. или даже полмиллиона заплатить за такую инвестицию и попытаться сделать в ней ремонт я был готов, поэтому пошел на один из групповых осмотров, где заодно глянул соседнее помещение в 34 м² в том же здании. В нем были даже окна, составляло оно одно помещение, но, увы, там не было ни воды, ни канализации, а над головой свисали канализационные трубы. Ввязываться в помещение с риском не иметь воду и канализацию я не решился.

По итогам осмотра я получил подписанное подтверждение об ознакомлении с состоянием помещений. В случае конкретно Праги 10 оно является обязательным для участия в аукционе.

На основании него подается заявка на участие в аукционе. Заявки принимались с 19 марта по 23 апреля 2018 года заказным письмом, для подачи требовалась заполненная заявка, подтверждение об осмотре помещения, гарантийное письмо о способности оплатить полную стоимость, гарантийное письмо или иной документ об отсутствии задолженностей перед Прагой или Прагой 10, а также подтверждение о внесении залога в размере 10% от установленной начальной ставки аукциона. Т.е. в этом случае 38 610 крон. Подробнее см. полный текст правил.

19 апреля я отправил заявку, в ответ 26 апреля я получил от PortalAukci.cz (рус. Портал аукционов) предложение подтвердить учетную запись:

Таким образом я получил доступ к веб-интерфейсу для участия в торгах. К сожалению, за истечением срока давности мой аккаунт уже был удален и я не могу привести скриншот хода торгов, но участвовали в них всего несколько человек и в течение нескольких дней делали ставки с 10:00 30 апреля до 13:00 2 мая. Повышение ставки перед завершением торгов приводило к продолжению торгов на 2 минуты, но все равно в 17:00 торги завершались.

Начальной ценой было 386 тыс. крон, но сумма резко росла и примерно около 500 тыс. крон я сдался. Победил участник с 571 тыс. Для сравнения, соседний склад в 34 м² с окнами и без воды имел стартовую цену в 352 тыс., но была продана за 556 тыс.

Залог спустя несколько дней мне был автоматически возвращен.

Состояние подвала после ремонта

но к своему огромному удивлению в январе 2020 года мне под подписке сайта недвижимости Sreality.cz пришло объявление о продаже этого склада в уже отремонтированном виде. Держитесь крепче, продавали его за 2 650 000 крон!

Помните фотографии исходного состояния? А теперь посмотрим, во что его превратил новый владелец. Здание осталось внешне тем же самым, само собой:

Подъезд и прилегающий к складу двор:

В остальном же склад претерпел кардинальные изменения и превратился в фактически нехитрую квартиру. Самое главное — в главной комнате появилось окно. Слева над ним, кстати, ранее находилась та самая вентиляция:

Была установлена входная дверь, облагорожена прихожая, а в санузле появился водонагреватель и даже душ:

Проход из главной комнаты к 2 подсобкам и первая из них:

Во второй подсобке была заменена дверь и, как везде, установлены электрообогреватели:

В оббъявлении скромно умолчал продавец о состоянии коридоров на этаже — кстати, является общепринятым не выкладывать в объявлениях неприятные фотографии. Если в объявлении о продаже нет подъезда или каких-то помещений, то это почти гарантированно означает, что с ними большие проблемы.

Данные нежилые помещения (если не сказать уже, что квартиру) продавали полгода и купила ее 50-летняя супружеская пара за 2 409 250 крон.

Итоги

Данный случай прекрасен во всех отношениях. В первую очередь вы можете видеть, как может заработать на заброшенных и ненужных властям помещениях. Заработала и Прага 10, и человек. Вложив суммарно явно не более полутора миллионов крон, он за короткий срок смог заработать минимум миллион сверху.

Во-вторых, если что-то даже выглядит как квартира, юридически оно ею быть не обязано. В такой »квартире&raqou; невозможно прописаться, что является критической проблемой для иностранцев. В последнее время и в новостройках на первом этаже попадаются нежилые помещения, выглядящие как квартиры. Чехи-то могут быть пожизненно прописаны у родителей в другом конце республики, ни на что кроме доставки почты от гос. учреждений (если уж нет датовой схранки) и участия в выборах прописка у них не влияет.

В-третьих, никакой халявы на аукционах нет. Вы можете полистать объявления Праги 10 по аукционам на квартиры и обнаружите, что даже совершенно «убитые» варианты начинаются с нескромных 5-6 млн крон.

Я совершенно не жалею, что не удалось тогда купить склад и влезть в эту головную боль. А для меня как не строителя, тем более 4 года назад, это была бы головная боль и скорее убытки, чем прибыль. Спустя 3 года мы купили за лишь вдвое большую сумму хату (чешский вариант дачи) с 15 сотками земли (а если удастся решить спорные заборы, то будут все 20). Варить и мыть на природе намного удобнее, вода из собственной скважины будет лучше.

В готовящемся проекте перестройки хаты на пивоварню выделен почти весь цокольный этаж с прямым выходом на террасу на улице:

Считаю более целесообразным вложить деньги в него (хоть и придется потратиться на дорогой фундамент, хата стоит на скале), чем решать отдельную пивоварню в Праге без возможности в ней же нормально провести целые выходные и сидеть без дневного света.